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《山西建筑》:旅游地产的选址研究

随着我国房地产业与旅游业的不断发展,同时国家也出台了一系列促进房地产及旅游业发展的政策与法规,旅游地产呈迅速发展的势头。旅游地产顾名思义是指旅游加地产,它是一类重要的房地产产品,是旅游性的商业房地产,围绕旅游业的开发及经营,为旅游系统中的旅游企业子系统项目以及旅游目的地吸引力子系统部分项目提供物质空间与相应服务的房地产产品。在我国,海南的博鳌,深圳的华侨城、观澜湖,杭州的宋城,广州的华南板块,近年来一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带、旅游景点的挺进,势头强劲。

按照旅游地产的性质,可以把旅游地产分为4类:

1)旅游景点地产,主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产;

2)旅游商务地产,主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间;

3)旅游度假地产,主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产,如度假村、产权酒店等;

4)旅游住宅地产,主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。

1、旅游地产的特征

1.1、项目以旅游资源为依托

旅游地产项目一般位于自然景观、人造景观及人文景观比较丰富的地区,例如海南、黄山和武夷山等。特定的稀缺性旅游资源是旅游地产发展的基础。开发商通过开发营造丰富的景观资源,吸引消费者进行旅游观光及休闲度假甚至居住等消费行为,从而为房地产开发打下坚实的基础。

1.2、消费群体都为中高收入阶层

旅游地产是经济发展到一定阶段的产物。无论从消费行为还是生活方式来看,旅游地产要求消费者具有较高的收入。旅游地产的形态不一样,消费行为特征也不一致,定位的目标消费群体也有所差异。产权酒店一般是以投资为目的兼带消费行为的中产阶层为目标市场。度假村及度假别墅则主要是以强烈度假需求的高收入群体为目标市场。

1.3、业主置业都以多次、异地置业为主

旅游地产具有明显的异地置业特征,大多表现为二次置业,三次置业。旅游地产是以稀缺性的旅游资源为依托的,直接表现为满足人们的旅游休闲度假等方面的消费需求。所以,旅游地产对于异地置业者而言,主要是为了满足消费者旅游度假及投资方面的需求。其中,投资价值在旅游地产中占有较重的地位。

2、旅游地产选址

2.1、宏观因素

2.1.1、区域经济

区域经济的发展对旅游地产的发展至关重要,从旅游地产的特性可以看到,购买旅游地产的大多表现为二次置业,三次置业。它是以稀缺性的旅游资源为依托的,直接表现为满足人们的旅游、休闲、度假等方面的消费需求。所以只有区域经济发展到一定程度,人民生活水平提高了,才可能发展旅游地产。从我国的实际也可以看出,二十世纪八九十年代由于我国经济水平不高,没有旅游地产的概念,直到最近几年才有了旅游地产。

但是对位于著名旅游胜地的旅游地产项目,就具体项目所在的小地区来说,并不一定要经济很发达。比如说中坤投资集团投资新疆阿克苏的旅游地产项目,当地经济水平并不高。这是由于旅游地产的消费者主要是区外消费者,起主要作用的是地区所在国家甚至是全球的区域发展水平。也有一些项目是位于大城市的主题公园,例如深圳华侨城开发的世界之窗、欢乐谷。这些项目的特点大部分都是人造景观,能够在各个城市间复制。这些项目对当地的区域经济发展水平就有一定的要求,因为这些旅游地产的消费者大都是附近的居民。由于这些项目也不象位于名山大川的旅游地产那样具有全国甚至全世界的名声,所以很难吸引区外的消费者。所以看到深圳华侨城集团近年来开发的北京华侨城、上海华侨城,都是位于大都市。

2.1.2、旅游资源

旅游地产的选址自然需要良好的旅游资源。风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。但也是由于位于风景名胜区,往往面临很多限制性条件,如政策限制、规划制约、环保要求等。所以在规划、建设时,应考虑与当地的生态环境融合,选址应巧借山、水、景,注意保护自然生态,注重对旅游景观资源的占据与融合,不但要求观景,更要求融入风景、享受风景。杜绝破坏景区的房地产开发,如近年来,香山、华山、庐山、泰山和白云山等绝大部分风景名胜地,都兴建了不少住宅项目,严重破坏了当地的自然景观。所以当地政府要做好规划,严禁在风景区乱建住宅项目。

另外象主题公园类的旅游地产项目往往对旅游资源要求并不是很高,因为这类旅游地产的旅游资源主要是人工环境,主要是通过开发商的设计、建设而使项目形成独特的旅游资源。这对开发商的能力往往要求比较高。深圳华侨城的世界之窗、欢乐谷就属此类。

2.2、微观因素

2.2.1、局地自然资源

自然资源包括水文、地形、气候、地貌、植被、土壤等因素。丰富的水资源不仅可以满足游客们的生活

需要,而且因为有水,景区也会充满灵气,如山中的溪、山间的河等。地形地貌条件则决定了土地所能承受的项目开发能力,项目所在地的岩性以及该地是否是多地震带、泥石流出现区等,这些都对旅游地产项目开发有影响。气候因素也是必须考虑的条件之一,旅游地的气候条件影响旅游者的可进入性。春城昆明能吸引大量的游客涌入,除了有丰富而独特的旅游资源以外,其四季如春的气候也是重要的原因。

旅游地产选址确定以后,最好不要破坏原有格局,有道是“取法顺其自然”,特别是对周边生态环境的保护、水系的保护和水质的保护。许多开发商通常先用推土机把一块地铲平了,然后再造风景、水系。其实这种做法不可取,一来破坏了原来的水系、地形,项目失去了自然原味,人们回归自然的愿望就失去了几分;二来导致项目与其他项目没有分别,不符合人们标新立异的心态。

2.2.2、基础设施

旅游地产由于面积较大,大都位于远离城市的郊区或风景名胜区,所以基础设施都不是很好。而旅游地产带给消费者的正是度假、休闲、娱乐,如果因为基础设施不齐全,而处处不便,那么必然导致项目的失败。若是单纯的地产项目,政府是不会参与市政配套的。可是大多旅游地产项目由于土地面积大,涉及人口多,而且事关当地经济的发展,一般当地政府都会积极的支持,主动承担一部分市政建设。基础设施中交通系统是最主要的,由于旅游地产的消费者都是些高收入者,对于他们来说时间比较宝贵,所以附近最好有高速公路、机场。

旅游地产的选址是一个综合决策的过程,要综合考虑一系列因素,开发商必须做好充分的市场调研。只有空间和感观上的赏心悦目,真正实现消费者度假、休闲与娱乐为目的的旅游地产才会取得成功。

来源:《山西建筑》2008年第02期 作者:邱仁都 傅鸿源

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