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工作的事情

旅游地产模式的危机

旅游地产模式根据百度百科上的定义为:所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地长在国内发扬光大源于华侨城开放模式——华侨城倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念,形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式——不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态,而且涵盖更宽泛范畴,包括艺术中心、学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等。

房地产在中国房改十年来取得了非常大的发展,但是在旅游地产概念出现之前,房地产的交易形式也仅有有:

(1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。

(2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

因此,从交易形式上来看,地产企业的获利途径也就局限在了非常单一的方式上。旅游地产概念的兴起,无疑增加了两个优势:(1)交易价值的提升和(2)附加营业收入。在传统地产企业,也试图从其他方面来增强房产这一产品价值。但是在市场经济充分竞争的情况下,即便是开发商如何抱团涨价,都无法改变消费者出于成本及承受能力而对房产价格做出的判断。所以,旅游地产这一概念的提出,无疑是在社会经济向前发展这一大环境下的地产行业补充,但是仍旧没有逃出地产行业的本质:建筑实体是地产行业的基础,是创造出来的物质财富,是人类活动的场所;而房产上体现的价格是虚的,需要人类认可才有效。旅游地产首先依托与地产行业,依靠旅游概念来拉升价值。伴随中国地产的疯狂发展,旅游地产无疑搭上了这一顺风车。好比一艘顺风行驶的帆船,快速无比。但是这也产生了旅游地产模式的弊端:如果人们失去了对这一概念的认可,那么前期巨大投入所产生的附加值都将失去价值,最终回归到最基本的成本问题上。

我认为这是万科等理性企业没有投入旅游地产而转向商业地产的原因。旅游地产模式更多的是属于营销学上的概念,并没有在行业形态上有着本质上的突破。环境、交通、商业等因素对地产的影响不管在任何发展阶段都是显然的,旅游地产只是在概念上强化了这个因素。同时,旅游地产有两个体制下的必然矛盾:(1)景区与地产的矛盾,以及(2)价值与投机的矛盾。

(1)                     现存景区和土地一样,属于国家资源。但是在这一点上,作为国家公民,我们似乎从没有考虑过。现存的景区本身属于公共资源,那么决定了开发商必然拥有国家背景。这样的身份背景也导致了生产者与购买者的不对称关系,因为开发商拿我们的资源去生产加工然后完整地出售给我们:首先我们的土地被剥夺,其次我们再付出土地成本+附加值的代价。这是不符合市场经济规律的,所以是无法长久的。

如果是私营经济想借鉴这一模式发展,庞大的拿地成本以及建设成为将会成为拖累企业的主要障碍,而投入无法及时回收将导致企业被彻底压垮。

(2)                     市场经济无疑是投机的产生根源,但是作为旅游地产的主要参与者,ZF无疑是伸不出那只无形的手来控制投机的。房产投机者需要的名目无非是几样:交通、环境、配套设施。这也导致了旅游地产概念成为投机者的温室,一波又一波地诞生。

以上两点便决定了旅游地产的参与者在市场经济环境下是不活跃的,也导致市场经济的优势无法体现,使得旅游地产的根基脱离了市场本质。在中国,国家参与这一特殊身份也会使我们避免迪拜式的危机,因为我们有强大的制造业背景做支撑,也就意味着旅游地产行业有强大的经济支持,但是任何违背基本规律的经济形态都是无法长期稳定发展的。

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